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‘미분양 늪’ 경주, 미분양관리지역 1년 연속 지정
주택도시보증공사, 지난해 11월부터 연속 선정
이상욱 기자 / 1317호입력 : 2017년 11월 16일(목) 11:05
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ⓒ (주)경주신문사


경주시가 1년 간 주택도시보증공사(HUG)가 선정·공고하는 미분양관리지역으로 분류된 것으로 드러났다. 이런 가운데 지난 8월말 기준 지역 내 분양 중인 9개 아파트단지 총 4516세대 중 31%인 1405세대가 미분양된 것으로 집계됐다.

특히 미분양관리지역으로 선정된 기간 중에도 경주시가 지난 7월 2개 단지, 1574세대 신축을 승인한 것으로 확인돼 공급과잉을 부추기고 있다는 지적도 나오고 있다.

승인조건을 완비하고 접수된 주택허가신청을 법적으로 제한할 방법이 없다는 것이 시의 설명이지만, 공급과잉으로 기존 주택 가격하락과 이에 따른 지역 경기침체 등을 고려하면 특단의 대책마련이 필요해 보이는 대목이다.

-미분양관리지역이란?
미분양관리지역은 정부가 주택 공급과잉을 해소하기 위해 지정하는 것이다. 지난해 8월 8·25 가계부채 관리 방안에 포함된 뒤 주택도시보증공사가 지난해 10월부터 매월 1일 발표하고 있다.

미분양주택 수, 인허가 실적, 청약 경쟁률, 초기 분양률 등을 종합적으로 고려해 미분양 주택 수가 500세대 이상인 시·군·구 중 △미분양 주택 수 증가 △미분양분 해소 저조 △미분양 우려가 큰 지역을 지정하고 있다.

미분양관리지역으로 지정되면 해당 지역에서 주택사업을 위해 사업용지를 매입하고자 하는 경우 분양보증 예비심사 대상이 된다. 만약 이를 받지 않고 추후 분양보증을 신청하는 경우 보증심사가 거절된다. 분양보증 예비심사는 미분양관리지역에서 분양보증 대상 주택사업을 추진할 때 용지매입 전 단계에서 HUG로부터 받아야 하는 사업성 평가 심사다. 공급과잉을 해소하기 위해 건설사들의 주택건설 사업을 일정부분 제한하고 있는 것이다.

-8월말 현재 미분양수 1405세대
경주시는 HUG로부터 지난해 11월 ‘제2차 미분양관리지역 선정·공고’ 지역에 포함된 뒤 지난 10월까지 1년간 지속적으로 미분양관리지역에 선정됐다.

△미분양 증가 △미분양 해소 저조 △미분양 우려 △모니터링 필요 등 총 4개 선정기준 중 ‘미분양우려’와 ‘모니터링 필요’ 지역으로 분류된 것.

이는 최근 3개월간 미분양세대수가 1000세대 이상이며, 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수 감소율이 10% 미만인 달이 있던 지역이라는 의미다.

실제 국토교통부 자료에 따르면 경주지역 미분양수는 지난해 11월 1632세대에서 지난 2월 1686세대로 정점을 찍은 뒤 8월말 현재 1405세대로 소폭 감소했다. 미분양수가 감소하기 시작한 지난 3월부터 8월까지 평균 감소율은 3%에 그친 것으로 나타났다.

이처럼 저조한 분양으로 인해 경주시가 1년 연속 미분양관리지역으로 선정된 것으로 나타났다. 특히 이 같은 추세로 비춰보면 향후 오랜 기간 동안 경주시가 미분양관리지역에서 벗어나지 못할 전망이다.

지역 부동산 전문가는 “미분양관리지역으로 선정된 지역에서 신규 분양이나 매매를 통해 집을 구하려 한다면 상당한 주의가 필요하다”면서 “미분양 주택수가 많은 만큼 물량해소 전까지 분양권 프리미엄 형성이나 매매가 상승 등을 기대할 수 없다”고 말했다.

한편 10월말 미분양관리지역으로 선정된 지역은 수도권 5곳, 지방 18곳 등 총 23곳으로, 이중 경북지역은 경주시를 비롯해 구미시, 김천시, 포항시 등 4곳이 포함됐다.

-기존 주택가격 하락…지역경기 침체
경주시에 따르면 지난 8월말 현재 지역 내 분양 중인 아파트 가운데 천북면 A아파트가 미분양률 56.8%로 분양이 가장 저조한 것으로 나타났다. 이어 현곡면 B아파트 41%, 황성동 C, D아파트 각각 48.1%, 36.3% 등의 순으로 미분양률이 높은 것으로 조사됐다.

이처럼 분양률이 저조한 가운데 경주시는 지난 7월 진현동 두산위브 2차 376세대와 용강동 공동주택 1198세대 등 총 1574세대의 건축을 승인한 것으로 나타났다.

앞서 6월말 기준 미분양수가 1498세대에 이르는 상황에서 다세대 공동주택 사업을 승인함으로써 앞으로 미분양 물량의 소진 속도는 지금보다 더 더뎌질 전망이다.

이는 미분양관리지역으로 지정됐더라도 건설사가 이에 부합하는 조건을 갖추게 되면 승인이 날 수 있다는 것으로, 정부 주택정책의 실효성이 떨어진다는 지적이다. 지역 내 기존 주택가격이 하락세를 보이고 있고, 지역경제 침체에도 영향을 미치고 있기 때문이다.

한국감정원과 국토교통부 등에 따르면 경주지역 아파트 평균 매매가격이 1년 전보다 5% 하락한 것으로 나타났다. 지난해 11월 1억4777만원에서 1년 뒤인 지난 10월말 1억4045만원으로 732만원 떨어졌다.

아파트가 밀집한 황성동, 현곡면, 충효동 등 지역 아파트 매매 실거래가격도 1년새 크게 내려갔다. 2억6500만원을 호가하던 충효동 전용면적 84.8㎡의 한 아파트 가격이 지난 8월 2억5500만원으로 1000만원 떨어졌다. 같은 지역 84.95㎡ 규모의 아파트도 같은 기간 1억7300만원에서 1억5600만원으로 1700만원이나 하락했다. 현곡면과 황성동 등의 아파트도 마찬가지로, 건축년도가 오래된 아파트일수록 하락폭은 더욱 컸다. 이처럼 지속적으로 주택가격이 하락하면서 지역 경기에도 악영향을 미치고 있다는 분석이다.

경주의 한 시민단체 관계자는 “주택가격 하락에 따른 자산 감소로 인해 개인별로 소비심리가 위축되면서 지역경제에까지 영향을 미치고 있다”면서 “경주시가 더 이상의 공동주택 허가를 막고, 미분양 해결을 위한 대책을 시급하게 마련해야 한다”고 밝혔다.

경주시 관계자는 “현행법상 구비조건을 완비된 주택건설 승인신청을 접수하면 정상적인 검토를 거쳐 승인해 줄 수밖에 없는 상황”이라면서 “미분양률 해소를 위한 적절한 대책 마련 수립을 검토해나가겠다”고 말했다.
이상욱 기자  
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